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选哪个城市来买房?

Enki2018-11-08 12:58:21

“城市边界无限蔓延,城市人口激增……好像炸弹爆炸了,城市像各个方向喷射出去……城市被撕裂成碎块,每一块都毫无意义,散落在郊区的土地上……”城市经济的发展和人口增长促进了“造城运动”,而“造城运动”也是城市提升经济和城市空间发展的重要手段。

当巨额资本被政府引入进行基础设施建设,房地产商和银行资本介入,“造城运动”轰轰烈烈地开始,五个受益者产生了:通过土地和税收获得收益的政府(当然政府服务于人民);取得销售利润的地产开放商;回收贷款利息的银行;倒卖房屋一夜暴富的“赌徒”或是“拆二代”;服务于房产交易双方的(黑)中介。如此看来,他们的对手只有一个——要买房的“城市人民”,那么,作为一个买手或准买手要如何选择?


说到选房当然是选地理位置,学区房什么的先不提。不管说预测,从宏观上分析下哪些城市会火。经济发达地区及适宜人类居住的沿海地区可能会停止大城市扩张,集合并发展中小城市,建立生活工作一体化的城市集合体,由此构建“聚合城市”。


所有的“聚合城市”将吸纳全国80%90%的人口。先来看看祖国的心脏,众所周知,雄安新区被定位为第二大城市,疏解北京的非首都功能。雄安地处北京、天津、保定腹地,规划范围涵盖河北省雄县、容城、安新等3个小县及周边部分区域,对雄县、容城、安新3县及周边区域实行托管。


天津最近也在抢人,一方面为了自强,一方面也是为了疏解北京的人口压力。北京的中介热衷卖香河、通州楼盘,如今,还有一个被高铁连接起来的“新贵”——张家口。张家口地处山口,自古是兵家必争之地,是“拥有长城最多的城市”,修建了滑雪场,是“中国十佳冰雪旅游城市”。所以,除了北京、天津、保定、沧州,张家口买房也是不错的选择。


再来看长三角,以苏州为中心,以上海为龙头顺时针画圈,那么划进来的就是嘉兴、湖州、宜兴、无锡、南通、海门启东。无锡还在修新的航站楼,航空港会越来越发达,据说,无锡会人口暴增,变成超级大城市。如果这些城市都不喜欢,也可以考虑海门、昆山、张家港。此外,杭州、绍兴、宁波、舟山也在沿海聚合城市之列。


沿海的老牌城市也在聚合之列,比如厦门、漳州、泉州;潮州、汕头、揭阳;广州、佛山、中山、珠海、深圳、东莞。然而,这些沿海城市对于恋家的山东人来说可能太远、太不友好,在山东省和离山东省近的聚合城市有以下两组:威海、烟台;徐州、连云港、临沂、日照、新沂。


人口线是从黑龙江黑河到云南腾冲,如果给从东北到西南沿海聚合城市划线是从大连、旅顺到南宁、崇左、钦州、北海。自从符拉迪沃斯托克不叫海参崴,国人不能去搞海参了以后,大连就是东北唯一的出海口了。别看旅顺很小,旅顺可是拥有一个国家一级博物馆,1917年就开馆的旅顺博物馆绝对不容错过。广西崇左,不但风景秀丽,还是中国通往东盟最便捷的陆路大通道。当然,如果不考虑聚合城市的因素,想去养老,位于广西西北部的巴马也是不错的选择,欲去从速,房价和住宿费可能要涨。


自古长江沿线也是发达之地,只要航运依旧可靠,沿江的城市也不大会衰落。长江中下游将以南京为中心,聚合扬州、镇江。芜湖、宣城、铜陵也将成为聚合城市。中游的九省通衢——武汉也将光辉依旧。四川盆地的成都、遂宁、都江堰;重庆和南充也将有不错的发展。


俗话说,“要想富,先修路”,交通会带动经济的发展。在“四横四纵”的铁路沿线也将有一批聚合城市应运而生。陇海铁路沿线可能有四个聚合城市:第一,郑州、漯河、新乡、菏泽。第二,西安,沿京九高铁规划。第三,合肥、六安。第四,南昌、鹰潭、九江、向塘、新余。在京沪沿线,大规模发展的城市是济南和蚌埠。在京广铁路沿线,一是著名的“国际庄”——石家庄和“高考霸主”——衡水。二是长沙、株洲、娄底。在京哈铁路沿线是哈尔滨、佳木斯和沈阳、铁岭、本溪、抚顺。很遗憾,吉林省没有。西南地区规划的两个聚合城市可能是贵阳;昆明。玉溪。


那么,西藏和新疆有没有聚合城市呢?很可能没有,在新疆、西藏及中西部地区,除拉萨、乌鲁木齐、喀什、呼和浩特,以及其他各省会城市和少数具有历史文化保护价值的城市,保持其原有规模发展以外,其他人口10万以上的大中城市应成为人口净流出城市,人口迁向内地各聚合城市。当然,海南也是不错的选择。毕竟海南也划出了自贸区,并且允许发展竞技博彩业。

 

城市问题说完了,农村怎么办?在法国历史上,城市化进程曾经很快,也出现了一些“伪城市化”现象,农民并不能真正融入城市。然而,法国历史上也曾有“光辉三十年”,其光辉三十年的成功就在于对土地利用的重新划分,把分散的农业集中起来。美国也是大农场、大庄园居多。很有可能,中国的土地也再次集中,划分为十几个农业大区。这样,田园风光将被保留,生态环境将得到保护。毕竟,在西方,不管是柯布西耶“光辉城市”的尝试还是霍华德的“田园城市”理念影响下的“伦敦卫星城市”的事件,最终都没能使西方城市避免和化解机器时代城市与自然的割裂。


大体的格局说完了,选城市买房还应该注意什么呢?那就是要选择有造血功能的城市、科学发展观实施得好的城市。有造血功能的城市拥有核心技术的产业或者有竞争力的传统制造业(或者有潜力转型为《西部世界》里机器人制造厂的也ok)。没有造血功能的城市可能更大程度上依赖房地产业或者不受欢迎的高致毒性化学工业,这类城市会在短期内实现空间扩张,增加收入,但是后果是造成城市经济风险不断增加,导致城市化称为单纯的物理空间逐利性扩张。不健康的城市发展模式可能由某种权力所庇护,“受到庇护的垄断者和兼并者的经济行为已经丧失了追求成本最小化和利润最大化的能力”,从而丧失了自由竞争的活力。


“五环啊五环,你比六环少一环”,相信很多人买房还是会考虑交通状况。规划师们期待未来的发展城市是步行街来主导的,街道不是越宽越好、不是越长越好,小区也不是越大越好。一切的出发点都将是“人性”的。未来城市交通规划会降低城市道路等级,限制城市居住区单元规模,避免通过地下轨道与道路拓宽,逐步实现共享汽车、可变机动车道智能化控制,增加慢行系统设计。


在城市绿化上,意大利的建筑师也做过了在楼体的阳台上种树,建设“垂直森林”的尝试,实现了“树屋”的梦想,收获了优美的环境、减少了环境问题,然而耗费的人力、物力成本也很巨大。伴随着大数据的发达,无人驾驶的普及等一切科技的进步,未来城市一定会更加宜居。


除了城市的发展能力和交通状况,买房当然还要考虑下一代教育的问题,但是学区房毕竟让太多人望尘莫及。暂且不谈中国,在美国和英国,教育是分化的,在德国和荷兰就要好一些。然而,“凤凰男”也时常有的,最好的教育未必在校园,而是在家庭。孟母三迁的故事告诉我们环境的巨大作用,我们学习孟母三迁却往往忽视了孟母本身。可以说孟母是有判断力、有决断力,她本身就是一个好的榜样,教育在社会,也在于家庭。如果做不到提供一个良好的环境,不断为自己充电、言传身教也是明智之选。


从古至今,城市都是人们关心的对象,柏拉图在《会饮篇》中女祭司狄奥提玛(Diotima)之口说:“最美丽和最高形式的智慧乃是对城市和家庭体制的关注。”成家有风险,买房需谨慎,选择要稳准狠。2008年到2018年,上证指数基本不变,而深圳华侨城2008年每平方7000元,2018年每平方米17万元。

 

(注:本文作者不会算命,不能预测未来,请自行评估“炒房”风险)

 

 

参考书目:

刘冰:《世纪之城:中国城市规划再出发》,2015年,上海:同济大学出版社。

(法)柯布西耶:《光辉城市》,金秋野、王又佳译,北京:中国建筑工业出版社,2010年。

 


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