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李江:城市更新的速度必须和经济水平相匹配

中国城市规划2020-05-21 15:52:34

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编者按

2015年9月19-21日,“2015中国城市规划年会”在贵州贵阳会展中心召开,本届年会主题为“新常态:传承与变革”。由东南大学建筑学院、深圳市城市规划设计研究院有限公司联合承办的“城市更新与功能提升”自由论坛上,多位专家学者与规划师就城市更新实施、公众参与等热点问题进行了交流。以下为深圳市规划国土发展研究中心所长、教授级高工李江的发言整理。

李江
深圳市规划国土发展研究中心所长、教授级高工

近些年中国的城市发展速度较快,从一、二线城市到三线城市都是如此。在快速发展时期,城市对土地资源的开发利用处于粗放型阶段,积攒了一系列的城市问题,城市更新成为解决城市问题的重要手段。

1.不要赋予城市更新太多压力

现在很多人希望可以通过城市更新解决调整优化空间结构、促进城市产业转型升级、提升城市品质、建设低碳生态的城区、完善公共服务设施的配置等诸多方面的问题。同时还希望城市更新能够弥补历史欠账问题、解决历史遗留问题。但这么多内容如果都附加在城市更新上,将使得城市更新的推动举步维艰。

特别像深圳这种历史遗留问题多、城市问题复杂的地区,许多用地的产权情况很难说清楚,其城市更新的难度比国内任何一个地方都要大。如果再把过多的内容附加到城市更新的任务里,城市更新的推动将十分艰难。

2.城市更新的速度应与城市发展的速度相匹配

深圳的城市更新是在较为有效的控制下进行的,但也存在更新速度大于城市发展速度的问题。2013年深圳的建筑总量是79.76亿平方米,已经大大超过了东京。其中商务办公建筑总量到2020年将达到6000-8000万平方米,也大大超过东京,且接近纽约的水平。而从2014年的统计来看,东京的经济总量相当于15个深圳、13个上海。深圳与东京办公建筑总量和经济总量的巨大反差,充分说明深圳城市开发建设的速度过快。造成这种超速发展的一个原因就是开发商追求更快更高的利润,进行大规模快速的地块建设。

在城市更新的背景下,规划师更应该从以往过多关注城市物质空间的设计思路里走出来,更多地关注社会和经济对城市发展的影响。深圳在做城市更新的时候,做过一个“公共财政对城市更新的影响”的专题研究,研究指出在社会公共资产投资每年平均增长的前提下,其中用于城市更新的规模必须保持一个相对稳定的比例。如果社会资产全部用于城市更新,就会导致投资过快,房地产市场的供应量就会超过需求量,供大于求时,资产就会贬值,从而导致经济瘫痪。因此城市更新的速度必须和城市经济水平相匹配。

3.规划师的职业道德与全局观

目前的城市更新多为小规模片区的更新,更多的是开发商委托的项目,规划师在做这类项目的时候需要坚守自己的职业道德。经过科学地分析,合理确定其更新后的建设强度,而不是一味地追求过高的地块容积率。

同时规划师在编制更新规划时还应注意局部地块与城市整体的关系。深圳正在做全市范围的更新规划,在编制过程中发现原来的一些小规模更新项目里配置的设施在自身的规划范围内看是合理的,但将若干小规模更新项目拼在一起后就会发现,有些区域的设施过于密集而有些区域则明显不足。在某些区域城市基础设施的差距不是减小反而是拉大了。因此规划师必须从整体利益出发,更加科学地对待城市更新。

根据速记整理,未经专家审阅
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