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【案例分析】当事人对约定的违约金过分高于实际损失的减少请求权

湖北十堰律师杨云飞2020-01-19 14:03:19

  一、原告诉称

  原告尹某诉称:2007年1月29日,尹某与张某凤双方签署《房屋转让买卖协议》,约定张某凤将706号房产出售给尹某,并约定双方应积极配合办理涉案房屋过户登记手续,如有任何一方违约,则违约方应向守约方支付违约金15万元整。合同签署后,尹某履行了全部合同义务,但张某凤在涉案房产满足过户条件后,拒绝配合尹某办理相应的产权变更登记手续。尹某认为双方签署的《房屋转让买卖协议》系双方真实意思表示,并不违反法律及行政法规强制性规定,系合法有效的合同,张某凤应按照合同约定诚信履约,现张某凤拒绝履行行为已构成根本违约,其应承担相应的违约责任。故诉至法院要求:1、判令张某凤配合尹某将706号房产过户到尹某名下;2、判令张某凤支付尹某违约金15万元;3、本案诉讼费由张某凤承担。

  二、被告辩称

  被告张某凤辩称:不同意尹某的诉讼请求,尹某要求的违约金约定过高,不同意支付,如果法院经审理认为合同成立并且我们违约,要求法院调低。并反诉称:双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见,且尹某从未向张某凤支付过任何房屋转让款,双方也从未办理过房屋的交付手续,该合同未实际履行。张某凤认为只有具备合同成立必要条款的合同才涉及到是否具有法律效力的问题。而双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致,但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致,虽然双方曾签订补充协议,但仍然未确定房屋买卖的价款。因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立,未成立的合同并不涉及法律效力问题,所以尹某无权要求张某凤履行未成立的合同义务或承担违约责任。为维护张某凤的合法权益,故提起反诉,要求:1、判令张某凤、尹某双方于2007年1月29日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2、判令尹某返还706号房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件;3、判令尹某承担本案本诉及反诉的诉讼费用。

  三、审理查明

  经审理查明,张某凤因拆迁取得购买经济适用住房资格。2007年1月29日,张某凤(买受人)与某公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定出卖人将6号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日,张某凤(甲方)与尹某(乙方)签订了《房屋转让买卖协议》,约定甲方将706号房屋卖给乙方;因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证,但乙方已将此房款全款一次付清,所以乙方有对此房屋的全权处理权;因房屋使用所发生的费用由乙方负担;甲乙双方积极配合交易过户手续,以上条款如有一方违约,违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。2007年11月24日,双方又签订补充条款,对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失、如果出租的情况下承租人发生意外的责任承担等问题进行了约定。2008年12月21日,诉争房屋办理了产权证书,登记所有权人为张某凤,房屋性质为经济适用房,房屋坐落为706。购房发票显示购房款金额为274752元,庭审中,张某凤认可购买诉争房屋的款项系用尹某的银行卡直接向开发商支付。

  另查,诉争房屋交付后,尹某对房屋进行了装修并居住使用该房屋,相关的物业费、水电费均由尹某交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由尹某持有。

  再查,尹某在京购房资格核验结果为初步核验通过。

  四、法院判决

  北京市昌平区人民法院经审理判决如下:

  1、张某凤于本判决生效后七日内协助尹某办理706房屋的产权过户手续,相关土地出让金由尹某负担;

  2、张某凤于本判决生效后七日内支付尹某违约金五万元;

  3、驳回原告尹某的其他诉讼请求;

  4、驳回反诉原告张某凤的诉讼请求。

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